十年政策，两轮周期，中国房地产，你该了解的那些大事

文末有热点城市二手房统计数据链接，刚需兄弟们请自取。

千禧年开启了房地产市场化的序幕，从最开始三亚北海的击鼓传花，到杭州温州的领跑全国，到现在的北上深广新一线格局，房地产作为全国性的话题，整整火了20年，尤其近十年来，90后00后占据了网络时代的发言权后，房地产更是年轻人无法回避的一个主题，甚至要用一辈子去回答它，去面对它。

作为普通人，我们常常会感到房地产为什么会涨的那么猛，为什么会那么突然？其实不是的，猛倒是真的，但是并不突然，回顾房地产的十余年起伏上千余次的调控后，会发现明显存在两个大周期，会发现一切背后都有那么一条线在牵引着房地产这个巨轮往前走，虽然巨轮有时候会歪，但是却从未撞到过暗礁，不是没有暗礁，而是一切都在舵手的掌握之中，我们每个人都是这艘巨轮上的一员，这艘巨轮大到平时我们都以为它是一块大陆，根本没有移动过，其实，它并不是没有移动，而是在我们感觉没有移动的时候，它一直在谋定航向，一直在调整吃水量。等到它动的时候，便是雷厉风行之势。而我们很多人，都是在他动的时候才着急调整自己的方向，这只怕是西北风都喝不上了。你若是想早些知道他要怎么办，你要时时关注着他每一次的方向调整。

我们回顾历史，来看看这十年间，房地产是如何被政策驱动，又是走出了怎样的周期模式？

2008年10月，受美国次贷危机导致的全球金融影响，系列新政支持房地产。11月1日，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点，分别为4.05%和4.59%。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。来，看看08年的救市新闻，这简直就是要送房子了。

09年房价大幅上涨，国家没有出台强力的政策手段进行调控，毕竟这艘大船不是说动就动的，要说有的话，只是一些捕风捉影的信号，2009年10月，温总主持常务会议，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给;2要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;3是要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。

不疼不痒，不过也算是指导性纲领吧。不过，这里要明确的是，09年虽没有对房价进行调控，但也没有延续08年底的高调呼声。但是，整个楼市，还是处于疯狂之中。

这个10年不太平啊。

以下这一大段，你可以不看，总结来说，就是一个字，惨。如果你熟悉16年发生的事情的话，这就是16年的复制粘贴。我不删除的目的就是想告诉你，如果真的要调控，就是这么严格，3天一个通知，调到想死。

1月10日,国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导;3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容;3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地;3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案;4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策;4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序;4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2011年1月26日公布的新“国八条”，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。

12年-14年，一顿棍棒之下，房地产市场浑浑噩噩，没有什么指导政策出现。

14年比较有意义的是930政策。算是有一点点宽松的迹象。

这也就是上一轮的大横盘，这一轮横盘北京上海厦门广州的涨幅是30%，深圳独领风骚，涨幅60%，其他所有城市的涨幅都低于20%，也就是说很多城市的房子都是跑不赢通胀的。但是毕竟房子还能给你提供很多额外的东西，所以，即使在横盘的时候买了房，问题也不大，是这样的，我常常跟人说，买还是要买的，二手房，横盘期间的二手房，是捡漏的最好的途径。

15年开启了房地产的第二个周期，是的，又是从大放水开始了，历史不是相似，而是一模一样。

15年公积金政策有松动调整的城市：

15年还有部分城市取消了限购

现在看15年，简直就是最大放水的一年，还是不禁感叹，?历史，真的是惊人的相似，不，是惊人的一毛一样。

16年年初的时候政策还是持续了15年的放水，在不实施"限购"措施的城市，居民家庭首次购房的贷款首付款比为25%，各地可向下浮动5个百分点；已拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商贷购房，首付款比例调整为不低于30%。时隔几天的2月17日，财政部又发布了降契税政策。政策规定，个人购买家庭住房，面积为90平方米及以下的，契税税率由原来的1.5%降至1%；面积为90平方米以上的，契税税率由原来的3%降至1.5%。

3月时分，气氛骤然变化，下面又是一大堆政策， 是的，跟10年的政策又是一毛一样。?不用看，感受一下就好了。

3月25日，上海宣布从严执行限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳社保或个税的年限从满两年调整至五年。同一天，深圳也发布楼市新政，同样提升首付限制外地人购房资格，正式拉开2016年热点城市楼市政策收紧大幕。8、9月份，苏州、杭州、南京多地重启限购执行限贷，但没有取得预期效果。直至9月30日晚，北京率先做出表态：将首套普通住宅首付从30%提升至35%，二套普通住宅首付比例为50%，开启了第二轮楼市调控序章。据统计，在9月30日至10月9日，这短短10天时间内，包括北京、广州、武汉、济南、深圳、东莞、珠海等城市在内，共计22城发布了房地产调控新政，其中大多城市涉及限购限贷方面内容。然而，11月14日，就在武汉、南京等热门二线城市升级调控政策之际，哈尔滨却发布了去库存新政：在三个区实施购房补贴，提高公积金贷款上限，公积金贷款购房低首付比由30%减至20%，落实房产交易税收优惠……和哈尔滨同出自东三省的沈阳早在9月份就加强了去库存力度，将去化的重任交给了未来楼市购房的生力军——大中专毕业生：鼓励开发企业给予大中专毕业生“首付分期付”等支持，鼓励金融机构给予购房贷款优惠利率等支持……面临库存压力的二线城市不止东三省城市，10月底，太原市也出台了16条政策为楼市“去库存”：降低首套房低首付比例，扩大住房公积金使用范围，今年起全面停止新建公租房。这里，出现了和10年的政策不一样的地方，全面调控变成了因城施策。这也是未来调控的一个?基础。

调控从热点城市蔓延到大多数城市，调控继续升级。

没什么好说的，继续升级，注意，不是横盘放着，而是继续升级。

看我的文章吧，

总结下来就是延续调控，由于现在基本上限购限售都已经覆盖所有热点城市了，所以今年主要搞的是地产商的融资渠道，基本上都堵死了，文章里说的很清楚，可以看看。

以上就是轰轰烈烈的十年中国楼市，拆散了多少情侣，多少夫妻，看透了多少世态炎凉，凉了多少莘莘学子的心，我们不得不说，在历史大势面前，在国家宏观调控面前，个人的幸福命运就是个屁。

虽然，我们是历史中微不足道的一员，但是现在回看历史，发现一切的脉络都是很清楚的，只是我们那会小，不喜欢看新闻联播罢了。

可以看到，在十年的洪流中，大部分时间是在调控，只有2个节点是放开的，熊长牛短，哪里都是这样，在中国，尤为明显。

两个节点，08年底09年、15年，因为有09年的放水，所以有了10年的调控政策升级，接下来就有了11年到14年的楼市寒冬。因为有了11年到14年的楼市寒冬，为了去库存，所以才有了15年的大政策年，因为15年的大政策引起的暴涨，才有了16年到19年的调控升级，完全就是一模一样的剧情，甚至政策都是那几板斧，没有新意，韭菜的记忆只有7秒，我们但凡要是能记得时间长一点，也应该看明白了吧。

15年的大政策年后，16年上涨了一年，这一轮基本上的涨幅是2倍，有人会说17年还在涨，17年已经是二手房在涨，一手房基本上被按在地上了。真正的进入半寒冬，应该是从18年下半年开始，成交量下降，楼市开始出现打折情况。

大家也看到了，我们的房价完全跟政策挂钩，是的，大范围降价是不可能降价的。即使11到15年，楼市整整横盘了那么久，楼市的收益也是和通胀差不多的。

目前，上头的意思也很清楚，就是稳，用楼市的话来说，就是横盘。所以，接下来，就是横，不会有第二个选项了，所有的一切，政策，舆论，宣传都是为了稳做嫁衣。接下来，你有大把的时间可以慢慢捡漏二手房。

那么，下一次房地产的爆炸期在哪里呢，不要急，会来的，也许2年，也许5年，他也许会迟到，但总不会缺席，到那个时间，自然会有各种救市政策出现，各种媒体造势，各种金融的辅助去实现最高意志，和09年，15年一模一样，我会一直盯着他，关注他，等着他的到来，而你，只需要关注我就好了。

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